Einzelhandel, Gewerbe, Büro, Wohnraum

Bestandsaufnahme zu Mieter suchen

Der wirtschaftliche Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition hängt in der Regel vom Vermietungsstand der Liegenschaft ab und wie man den passenden Mieter suchen kann. Neben dem baulichen Zustand und der Lage sicherlich einer der wichtigsten Aspekte um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilienbeteiligung zu bewerten. Die Übergangsphase zwischen zwei Mietern sollte dabei i.d.R. so kurz wie möglich ausfallen, da jeglicher Leerstand in der Regel den Ertrag und Gewinn schmälert.
Es gibt bzgl. der Leerstandsbetrachtung ein paar wenige Ausnahmen. Eine davon besteht darin, wenn z.B. der Leerstand explizit angestrebt wird, weil das Objekt aufgeteilt und die Wohnungen einzeln ab verkauft werden sollen oder die Liegenschaft komplett abgerissen werden soll und nur das Grundstück gesucht wird. In diesem besonderen Fall ist ein vollständiger Leerstand aus Sicht der Wirtschaftlichkeit zu bevorzugen. Eine sogenannte „Entmietung“ kostet andernfalls viel Geld und vor allem kostbare Zeit. Bei Gewerbemietverträgen kann ein faktischer Leerstand ebenfalls keine Bedeutung haben, sofern der Mieter noch mietvertraglich gebunden ist. Trotz mietvertraglicher Restlaufzeit kann es für den Mieter wirtschaftlicher sein den Standort frühzeitig aufzugeben und nicht mehr z.B. mit Expansionsflächen zu bewirtschaften. Jeder Nachmieter der hierzu vorab gefunden wird und vor Ablauf der regulären Mietvertragslaufzeit die Nebenkosten als Deckungsbeitrag übernehmen kann, würde die Belastung der mietvertraglichen monatlichen Kosten schmälern. Gleiches findet man auch bei einer Wohnung die gesucht wird, da hier die mietvertragliche Restlaufzeit in der Regel bei 3 bis 6 Monaten liegen. Möchte man flexibel und bereits früher ausziehen, kann man durch den Nachzug eines Nachmieters, der bereit ist früher einzuziehen eine finanzielle Doppelbelastung für diesen Zeitraum ausschließen oder minimieren. Für Bestandsmieter ist es daher immer lohnend den passenden Nachmieter zu suchen.

Mieter suchen (selbst) oder doch lieber Mieter suchen lassen?

Für Eigentümer kommt es immer auf die Nachfrage / Angebotssituation an. Sofern man die passenden 3 Zimmer-Altbau-Wohnungen in München, Berlin oder Hamburg im Angebot hat gibt es viele Bewerber. Schwieriger wird es bei Angeboten in zweiter oder dritter Lage oder bei Gewerbeobjekten, Büroflächen, Stellplätzen oder Einzelhandelsflächen in weniger gefragten Lauflagen. Es gibt im Grunde zwei Ansätze bei der Suche:

  • Site looking for a use bzw. Eine Fläche sucht nach einen Nutzer
  • Use looking for a site bzw. ein Nutzer sucht eine bestimmte Fläche

Beide Wege führen zum Ziel die Immobilie besser auszulasten bzw. zu voll zu vermieten. Die Immobilie gewinnt damit in ihrer Wirtschaftlichkeit, unabhängig davon welchen Weg man zur Mietersuche wählt. Die Mietersuche kann daher immer einen wirtschaftlichen oder zeitlichen Vorteil bieten, der vor allem aus dem Aspekt der passenden Liegenschaft für den gesuchten Mieter eine win-win Situation für beide Vertragsparteien darstellt. Spricht man die Mieter direkt an, kann man sich zahlreiche Besichtigungen und den Aufwand zur Inserats Schaltung sparen. Der Suchmakler muss nicht bezahlt werden und man kann sich direkt und sofort einen passenden Eindruck von dem Mieter bzw. Bewerber erlangen.

Warum nach dem passenden Mieter suchen?

Der geldwerte Vorteil für die eigenständige Mietersuche kann sich schnell im Bereich von mehreren Tausend Euro bewegen. Es gibt daher zwei Möglichkeiten – man inseriert das Angebot und wartet auf die Reaktionen (use looking for a site) oder man sucht nach entsprechenden Mietern und spricht diese selbst und direkt an (site looking for a use). Beide Varianten dienen zur klassischen Mietersuche und können in Kombination schneller zum Erfolg führen. Die eine Suche schränkt oder ersetzt die andere Suche nicht, sie kann sie ergänzen und die Reichweite an passenden Mietern für die vakante Fläche erhöhen.
In der Regel bedarf es keiner großen Suche oder man überlässt dem Vormieter die Suche nach dem passenden Nachmieter selbst. Die beiden Nutzer unter sich lösen das Problem des drohenden Leerstandes und der Vermieter muss dem nur noch zustimmen. Alternativ findet man in den regionalen Zeitungen Abhilfe, aber leider ohne weiterführende Details zu dem Suchenden selbst. Die direkte Mietersuche findet man dann in Form von Immobilien Suchanzeigen und auch Ankaufsprofilen (bei Kaufobjekten). Die Form der Suchanzeige, die explizit nach Mietflächen sucht kann man auch einfach als Mietgesuch bezeichnen. Es ist wie das Wort schon sagt, ein Gesuch nach einer Mietfläche. Es kann sich dabei sowohl um eine Wohnraumsuche als auch die Suche nach Einzelhandelsflächen handeln, die beide nach passendem Mietflächen mit ganz besonderen Vorstellungen fanden. Die Kunst liegt hierbei den passenden Nutzer für die passende Fläche zu finden, oder anders herum.

In welchen Städten bietet sich die Mietersuche an?

Im Grunde in jeder – bundesweit. München, Stuttgart, Nürnberg, Köln, Hamburg, Berlin, Bremen, Frankfurt, Düsseldorf, Freiburg, Augsburg, Regensburg, Essen, Dortmund und Bielefeld. Jede Stadt in Deutschland hat Immobilien und mehr oder weniger Nachfrage danach. Je höher die Flächennachfrage desto unwahrscheinlicher scheint die Notwendigkeit nach der passenden Mietersuche. Bei 1 bis 3 Zimmerwohnungen in guter Lage mag das stimmen, aber wie sieht es bei Mietwohnungen ab 4 Zimmern und mehr als 150 m² aus? Büroflächen und Einzelhandelsflächen gehen in der Regel auch nicht im gleichen Turnus wie Mietwohnungen von der Hand – unabhängig von der Lage und dem Preis. Im Prinzip ist es wie mit jeder Suche – jeder Topf braucht einen Deckel und jeder Deckel einen Topf. Es gibt viele kleine Deckel und wenig kleine Töpfe, bei den anderen Töpfen und Pfannen kann man sein Suchspektrum durchaus erweitern. Für Mietangebote die man über Nacht vermitteln kann braucht man keine Hilfe oder einen Immobilien Suchmakler. Gerade bei Immobilien die schwieriger sind oder in dem der Mieter einen Nachmieter selbst suchen darf, wird die Mietersuche Bestandteil des täglichen Immobilien-Geschäftes bleiben.

Mieter suchen für Gewerbe, Einzelhandel oder Wohnraum?

Ein Gesuch nach Wohnraum kann sich auf eine Mietimmobilie oder Kaufimmobilie beziehen. In beiden Fällen ist dieses Gesuch privatwirtschaftlicher Natur. Ein Wohnraum bezeichnet und begrenzt ein sehr spezielle Immobilien Asset Klasse. Sie wird als konservative Immobilien Investment mit erhöhtem Verwaltungsaufwand gesehen. Die Flächenberechnung in diesem Segment orientiert sich streng an der DIN-Wohnflächenberechnung und die der Art der Vermittlung von Mietern ist gesetzlich sehr stark reglementiert. Sie soll den Mieter vor Wucher und sozialer Härte schützen. Bei der Suche nach einem Gewerbemietern kann in eine Vielzahl unterschiedlicher Asset Klassen differenziert werden. Sowohl Kaufen als auch Mieten ist rein gewerblich und hat eigene Auswahlkriterien eines Mietgesuchs, die es in der Suchanzeige zu berücksichtigen und abzubilden gilt. Hier gibt es vom Bürohaus, Fachmarktzentrum bis hin zum Hotel unterschiedlichste Anforderungen an die Mietfläche oder das Ankaufsprofil des Suchenden.

Was sollte man beim Mieter suchen beachten

In angespannten Wohnungsmärkten beinhaltet die Immobiliensuche nach der passende Wohnung gesucht, der Nadel im Heuhaufen. Um diesen Trend entgegen zu wirken kann man proaktiv suchen und eine Immobilien Suchanzeige veröffentlichen. Man kann dieses Mietgesuch eigenständig bewerben und darauf aufmerksam machen. Eigentümer indes können eigenständig mit dem Suchenden direkt in Kontakt treten und die Immobilie anbieten. Mit Hilfe der Suchanzeige kann der Mietsuchende, der eine Wohnung sucht seinen Bedarf explizit äußern und Immobilienanbieter darauf reagieren. Sofern die Suche des Mieters zum Angebot des Verwalters passt, trifft man sich in der Regel vor Ort, um sich selbst ein Bild von dem Angebot zu machen. Zur Veröffentlichung einer Suchanzeige reichen die Pflichtangaben (Art, Ort, Größe und Budget der gesuchten Immobilie). Dem Nutzer wird damit geholfen und die Anbieter profitieren ebenfalls. Bundesweit Mietwohnungen zu finden bietet sich die Mietwohnungsbörse München an, bei der man alle Kategorien und Arten an Immobilienangeboten finden kann.

Neue Optionen wie man den richtigen Mieter suchen kann

Immobilien haben in Deutschland lange Tradition, als selbstgenutztes Eigenheim oder auch als konservative Kapitalanlage, die Suche nach passenden Immobilien ist sehr hoch. In Krisenzeiten ist die Nachfrage nach Immobilien ungehalten hoch. Der Begriff Betongold ist nicht zuletzt seit dem Niedrigzinsniveau und der Suche nach Sicherheit in aller Munde. Vieler Orts sind die Kaufpreise den Mietpreissteigerungen entlaufen. Die erzielbaren Renditen bei Immobilien zum Kaufen sind durch diesen Nachfrageschub merklich gesunken. Obwohl der demografische Wandel und andere Aspekte gegen einen stetig steigenden Trend sprechen, ist die Nachfrage nach attraktiven Immobilien ungehalten hoch. Die Kapitalanleger verbinden mit dem Begriff „Betongold“ hohe Sicherheit, die sie in anderen Anlageformen nicht mehr zu finden glauben. Diese „Sicherheit“ ist jedoch nur subjektiv. Viele private Kapitalanleger gehen hierbei hohe Kreditrisiken oder Hypotheken ein, ohne sich über die tatsächliche Rendite ihrer Kapitalanlage und mit dem verbundenem Eigentum durch einen Immobilienkauf, Wohnungskauf oder Hauskauf erworbenen Pflichten bewusst zu sein. Umso entscheidender ist auch die Bonität der Mieter bei der Mietersuche zu berücksichtigen. Die Auswahl des richtigen Mieters schmälert den Zahlungsausfall während der Mietvertragslaufzeit und garantiert einen langfristigen und konstanten Kapitalfluss.

Mieter suchen
Mieter suchen